10年对于一家商业企业而言，可以发生翻天覆地的变化，位于王府井的东方广场就是如此。这个拥有东方新天地、东方经贸城、东方豪庭公寓、东方君悦大酒店等商业设施的商业综合体，迈过了开业之初的磨合期后，开始创造京城商业一个又一个第一。其中，东方新天地首层租金价格就以约1239元/平方米/月的价位，高出北京平均水平逾四成名列行业前茅。尽管租金不菲，但商场的入驻率依旧达到100%，而且还有超过250个品牌正在轮候名单之中。

　　在北京东方广场有限公司总经理蒋领峰看来，东方新天地乃至东方广场在北京成为商业地标，不仅是因为其连接“金街”王府井及“银街”东单北大街的优越地理位置，而且将港式商业追求细节的特点发挥到了极致。

　　租金

　　超北京平均逾四成

　　看到东方新天地每日密集的客流，以及280余个遍布商场的知名品牌时，恐怕很难有消费者还记得10年前商场亮相初期的情景。如今，东方新天地已经成为北京高端消费、一站式购物的商业地标。而东方新天地的发展历程，更像是北京商业发展的一个缩影——从稀缺到繁华。

　　在谈到商场去年的业绩时，蒋领峰并没有正面回答，只是表示，商场每个品牌的经营状况都很好，都在高兴地赚钱。与蒋领峰的低调相比，一组数据或许能够说明问题。面积超过13万平方米的东方新天地，出租率为100%。在近300个品牌中，包括Trussardi、OMEGA、Montblanc、Hublot、Audi、Nike等数十个国际大牌的旗舰店。同时，有40个品牌和商场已经合作长达10年。

　　权威数据显示，去年第四季度，京城商场首层租金的成交价格约为858元/平方米/月，而东方新天地同期的首层租金成交价约为1239元/平方米/月。租金超北京平均逾四成。尽管租金不菲，但目前仍有超过250个品牌在轮候名单中等待进驻。

　　据蒋领峰介绍，不仅东方新天地寸土寸金，东方广场的主要商业设施东方经贸城，是北京最大的甲级写字楼项目，目前的出租率也已达到99.7%。已经入驻的商户囊括了众多财富500强及各行业龙头企业。全球四大会计师事务所中的“三大”，安永、德勤、毕马威都已经落户于此，德勤和安永已经冠名写字楼。

　　在去年四季度，北京市场写字楼租金的平均新成交价约为159元/平方米/月，而东方经贸城的平均成交价达到183元/平方米/月，今年头两个月东方经贸城新租约成交价约为229元/平方米/月。蒋领峰提到，北京的经济已随中国经济同步发展，势头强劲，吸引了越来越多的国外企业来此投资。而东方经贸城则是众多知名企业的首选之地，能够入驻东方经贸城也成为体现企业实力的一方面。蒋领峰表示，未来其租金还有不少上升空间。 

　　蒋领峰还提到东方广场项目之一的东方豪庭公寓，作为豪华式服务公寓拥有超过600个单位，是北京最大的服务式公寓，现出租率已超过95%。而东方君悦大酒店则连续多年荣获多个国际奖项，作为国际顶尖五星级大酒店，其也时常处于满租状态。

　　港式细腻风格助推

　　按照东方新天地的租金水平，进驻商场后仅仅租金一项，品牌商就需要花费比一般商场超过四成的投入，但这丝毫没有放缓品牌商争相入驻的脚步。

　　作为一家香港企业的掌门人，蒋领峰在谈到东方广场的经营之道时坦言，“香港企业就是能将服务细节做到极致”。

　　就在接受记者采访之前，蒋领峰才刚刚结束与东方新天地一位商户的交谈。蒋领峰笑言，他的一项重要工作就是和客户喝咖啡，有时候一天都不离开咖啡厅。而蒋领峰就是通过这种看似稀松平常的聊天，了解租户最切实的需求，进而更好地改进东方广场的硬件和软件，向他们提供服务。

　　其实，东方广场对商户提供的服务从其有进驻意向时就已经开始。蒋领峰告诉记者，租户进行装修时，东方广场会提供一对一的跟进。此后，品牌商的开业，以及发布新品等活动，东方广场都会全程参与，并提供宣传等业务支持。

　　不仅考虑商户需求对其提供支持，对于商业项目的另一大主体——消费者，东方广场方面也颇费心思。蒋领峰表示，不少消费者来到商场后，大多都对不同类型店铺的“随意”组合感到奇怪。但看似随意的业态、品牌组合，却让人逛起来很舒服，这里其实蕴含着大学问。对此，蒋领峰称，每个品牌和业态的组合，都是商场依据在香港的成功经验，同时结合本土化特点而设置的。

　　由于东方广场的客流构成复杂，不仅有来自各地的国内外游客，还有在东方广场内工作和生活的两万多名白领，这在无形之中增加了商场设置品牌和业态的难度。

　　蒋领峰表示，为了成为能做7天生意的商场，东方新天地在区域的组合上，进行了细致的调研。

　　东方新天地目前拥有七大主题购物区，商品定位不尽相同，以适应更广泛消费客群。商场的第一区临近王府井大街与地铁1号线王府井站相连，国内外游客占据较大比重，该区的品牌定位大众化；商场的第二区主要是休闲品牌及珠宝饰品，主打年轻消费群体；商场的第三区位于商场中部，拥有Burberry、Canali、Coach、Dunhill、Givenchy、Ermenegildo Zegna等国际大牌；而尊萃时光别馆与东方君悦大酒店相连，上海滩、瑞士陀飞轮精品店、文房一号、昭仪翠屋等品牌主要为酒店客人服务；天空大道是连接商场及商务区的重要纽带，设置多种服务设施支持日常生活及商务业务，如FedEX Kinko’s、多家银行及24小时服务银行等。另有方便业务洽谈及平日休闲而设的咖啡厅，如Starbucks Coffee、Zoe’s Café等。

　　做商业要有前瞻性

　　“做商业需要有前瞻性。”蒋领峰说。

　　东方广场在开业初期，北京当时根本没有如此大体量的商业综合体，外界也曾对东方广场在王府井投入巨资置业，能否获得成功产生怀疑。事实证明，如果东方广场不是在10年前捕捉到北京市场大型商业稀缺的商机，恐怕很难获得如今的地位。

　　蒋领峰表示，尽管东方广场已经在行业中站稳了脚跟，但这并不意味着其无需调整。他表示，北京商业市场瞬息万变，消费者对品牌的口味将越来越难以捕捉，这就需要商场的经营思路与时俱进，永远领先市场一步进行调整。

　　对于入驻品牌的选择，蒋领峰表示，尽管引入各种“第一”品牌会博得眼球效应，但与商场定位的契合比品牌的名气更为重要。据他透露，东方新天地每引进一个品牌，都会从多个角度及标准进行论证。

　　就在东方广场向前迈进的同时，其所在的王府井商圈也在不断引入新鲜血液，向高端挺进。据记者了解，包括淘汇新天、澳门中心等一批新项目都处于筹备期之中。

　　对于王府井商圈的新“气象”，蒋领峰表示，王府井商业街平日的客流超过20万，假日的客流更高，这些人群足以支撑王府井商业的不断繁荣。尽管商业设施密集，但王府井商圈的大型商业设施几乎没有正面竞争，只是通过业态、品牌互补，带动整个商业街的发展。

（北京商报）